O mercado de galpões logísticos de alto padrão AAA em São Paulo iniciou 2026 com desempenho operacional histórico, segundo análise do BTG Pactual. Entre janeiro e março, o setor registrou a maior absorção líquida para um primeiro trimestre desde o início da série histórica em 2014, alcançando 473,9 mil metros quadrados.
Os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira destacaram que esse resultado representa um marco importante para o segmento, sinalizando demanda robusta por espaços logísticos na região metropolitana paulista. A absorção líquida, que mede a diferença entre área locada e área devolvida, funciona como indicador central da demanda real por empreendimentos do setor.
Vacância em Queda e Preços Recordes
A vacância consolidada do mercado de galpões logísticos recuou para 6,7% no primeiro trimestre de 2026, registrando queda de 0,9 ponto percentual em relação ao trimestre anterior. O movimento ganhou relevância por ocorrer simultaneamente à entrega de 351 mil metros quadrados em novos estoques.
Segundo o BTG Pactual, essa dinâmica reforça a solidez da procura por novos empreendimentos no segmento. Os preços pedidos acompanharam a tendência positiva, com elevação de 6% no período, encerrando o trimestre no patamar recorde de R$ 33,80 por metro quadrado.
“A dinâmica observada no 1T26 surpreendeu positivamente nossas estimativas, corroborando o bom momento do mercado. Para os próximos trimestres, seguimos construtivos em relação ao segmento, com a expectativa de que a forte demanda continue atuando como principal vetor de crescimento”, afirmaram os analistas Marinelli e Oliveira.
Raios de 30 km e 60 km Lideram Expansão
Os galpões localizados em raios de até 30 km e 60 km da capital paulista continuam sendo os principais impulsionadores do mercado. No primeiro trimestre de 2026, essas regiões registraram absorção líquida de 275,7 mil metros quadrados e 115,1 mil metros quadrados, respectivamente.
A demanda nessas localidades é sustentada principalmente por operadores logísticos e empresas varejistas, que buscam posicionamento estratégico próximo aos centros de consumo. A instituição financeira ressalta que essas áreas experimentaram quedas relevantes na vacância, consolidando-se como motor de expansão do segmento.
“Acreditamos que a capacidade de pré-locação, especialmente nos raios de 30 km e 60 km da cidade de São Paulo, deve seguir mitigando pressões de vacância, mesmo diante de um volume relevante de entregas. Além disso, a manutenção de preços em trajetória de alta reforça o ambiente favorável para os proprietários”, destacou o banco.
Evolução dos Preços por Região
Os raios de até 30 km e 60 km também lideraram os avanços de preços no primeiro trimestre de 2026, com altas trimestrais de 4,2% e 5,4%, respectivamente. Esses patamares refletem o equilíbrio favorável entre oferta e demanda nas regiões mais próximas da capital.
No raio de até 15 km, a vacância apresentou leve alta de 0,4 ponto percentual na comparação trimestral, movimento que o BTG Pactual atribui a movimentações pontuais. Os preços pedidos nessa área permaneceram relativamente estáveis durante o período analisado.
Já no raio de 90 km, a dinâmica comercial mostrou-se mais moderada, com absorção líquida de apenas 4,5 mil metros quadrados no período. A vacância nessa região manteve-se em níveis controlados, segundo os analistas.
Estratégia de Desenvolvimento Condicionada
O BTG Pactual identificou a continuidade da estratégia de desenvolvimento condicionada a pré-locações, especialmente nos raios mais próximos da capital paulista. Essa abordagem reduz o risco de sobreoferta e fortalece a capacidade do mercado de acomodar a entrega de novos projetos.
A pré-locação funciona como mecanismo de mitigação de risco para desenvolvedores, garantindo demanda antes mesmo da conclusão das obras. Nos raios de 30 km e 60 km, essa prática tem sido particularmente relevante para manter o equilíbrio do mercado.
Análise do Ciclo de Mercado
O analista Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, avalia que o mercado de galpões logísticos atravessa fase relevante do ciclo. A combinação entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e vacância em patamares reduzidos cria cenário favorável para o segmento.
Esse equilíbrio, segundo Araujo, tem reforçado o poder de barganha dos proprietários em localizações estratégicas. Os ativos premium, caracterizados pela escassez e qualidade superior, tendem a preservar níveis elevados de ocupação e permitir maior resiliência dos aluguéis.
Perspectivas para os Próximos Trimestres
O BTG Pactual mantém perspectiva construtiva para o mercado de galpões logísticos nos próximos trimestres. A expectativa é que a forte demanda continue como principal vetor de crescimento, sustentando os níveis de absorção e a trajetória ascendente dos preços.
A dinâmica operacional do primeiro trimestre de 2026 estabeleceu base sólida para o restante do ano. Os analistas monitorarão especialmente o volume de entregas programadas e a capacidade do mercado de manter os níveis de pré-locação nas regiões estratégicas, fatores determinantes para a sustentação do cenário positivo nos próximos meses.
Este artigo é de natureza jornalística e informativa. Não constitui recomendação de investimento. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões financeiras.
Fonte: Money Times